Barzahlungsverbot bei Immobilien

Was das Verbot regelt

Mit § 16a GwG hat der Gesetzgeber eine klare Regel geschaffen: Beim Erwerb von Immobilien darf die Gegenleistung nur unbar erbracht werden. Ausgeschlossen sind:

• Bargeld
• Kryptowerte
• Gold
• Platin
• Edelsteine

Die Regel soll verhindern, dass große Summen unbekannter Herkunft über den Immobilienmarkt in die legale Wirtschaft gelangen. Hintergründe erläutert Geldwäsche im Immobiliensektor.

Welche Geschäfte erfasst sind

Das Verbot gilt für den Erwerb von Grundstücken, Wohnungs- und Teileigentum sowie Erbbaurechten. Erfasst sind nach der Gesetzessystematik auch bestimmte Erwerbe von Anteilen an Gesellschaften, die Immobilien halten. Ob ein konkretes Geschäft unter das Verbot fällt, klärt der beurkundende Notar.

Was der Notar prüft

1. Der Notar weist die Beteiligten auf das Barzahlungsverbot hin.
2. Nach Zahlung muss der Käufer bzw. Verkäufer nachweisen, dass unbar gezahlt wurde, etwa durch Kontoauszug oder Bankbestätigung.
3. Erst wenn der Nachweis vorliegt, darf der Notar die Umschreibung im Grundbuch veranlassen.
4. Bei Auffälligkeiten ist der Notar als Verpflichteter zu einer Meldung an die FIU verpflichtet.

Was bedeutet das für Käufer?

• Zahlen Sie den Kaufpreis per Überweisung, am besten direkt von Ihrem Konto oder über Ihre finanzierende Bank.
• Haben Sie Bargeld angespart, zahlen Sie es zuerst bei Ihrer Bank ein - mit Herkunftsnachweis bei mehr als 10.000 Euro (siehe Bargeld einzahlen).
• Halten Sie Unterlagen zur Mittelherkunft bereit: Bank, Notar und Makler können danach fragen.

Was bedeutet das für Verkäufer?

• Nehmen Sie keine Barzahlungen an, auch nicht als Teilbetrag oder "für das Inventar" ohne klare Abgrenzung.
• Achten Sie darauf, dass die Zahlung vom Käufer oder seiner Bank stammt und nicht von unbekannten Dritten.
• Informieren Sie den Notar über Auffälligkeiten.

Mieten und Makler

Für Mietverhältnisse gilt § 16a GwG nicht. Immobilienmakler sind aber bei Mietvermittlung ab einer Monatsmiete von 10.000 Euro Verpflichtete nach dem GwG. Ob das auf Sie zutrifft, zeigt der GwG-Check.

Ausblick 2027

Ab dem 10.07.2027 gilt zusätzlich die EU-Bargeldobergrenze für gewerbliche Geschäfte. Das deutsche Barzahlungsverbot für Immobilien bleibt davon unberührt und ist strenger. Siehe Bargeldobergrenze.

Der Zahlungsweg gehört zur Kaufvorbereitung

Eine notarielle Beurkundung und ein nachgewiesener Zahlungsweg erfüllen unterschiedliche Aufgaben. Der Vertrag dokumentiert die Vereinbarung; der Zahlungsnachweis zeigt, wie die Gegenleistung tatsächlich erbracht wurde. Der Notartermin allein erledigt das Barzahlungsverbot deshalb nicht. Käufer und Verkäufer sollten schon vor der Fälligkeit wissen, über welche Konten gezahlt wird und wie die Nachweise anschließend zur Notarstelle gelangen. Das verhindert, dass ein grundsätzlich vorbereiteter Erwerb allein wegen fehlender oder unklarer Zahlungsunterlagen ins Stocken gerät. Eine Barquittung ist dabei kein Ersatz für den Nachweis einer unbaren Zahlung.

Beispiel: Ersparnisse sollen den Kauf finanzieren

Beispiel: Daniela möchte eine Wohnung erwerben und einen Teil ihrer zuhause gesparten Mittel einsetzen. Sie kann das Bargeld nicht direkt an den Verkäufer geben. Zuerst klärt sie mit ihrer Bank die Einzahlung und deren Herkunftsnachweis. Bei ihrer eigenen Bank gilt dieser über 10.000 Euro; auch unterhalb kann die Bank risikobasiert nachfragen. Daniela sammelt Abhebungs- und Sparunterlagen, bevor sie die Einzahlung plant. Anschließend wird der Kaufpreis entsprechend der Vereinbarung unbar bezahlt. Die Nachweise über die Zahlung reicht sie bei der Notarstelle ein. Der Herkunftsnachweis gegenüber der Bank und der Nachweis des Zahlungswegs gegenüber dem Notar sind zwei getrennte Schritte.

Beispiel: Ein Barbetrag soll vorab übergeben werden

Beispiel: Oskar verkauft eine Immobilie. Der Käufer bietet an, einen Teil der Gegenleistung gleich beim Treffen bar zu übergeben. Oskar lehnt das ab und bespricht den Zahlungsweg mit der Notarstelle. Dass der größte Teil später überwiesen werden soll, macht den bar angebotenen Teil nicht zulässig. Ebenso wenig hilft die Bezeichnung als private Absprache, wenn die Zahlung zur Gegenleistung des Immobilienerwerbs gehört. Oskar hält die Vereinbarung nachvollziehbar und nimmt keine Zahlung an, die dem gesetzlichen Verbot widerspricht. Möchten die Beteiligten zusätzlich Gegenstände verkaufen, müssen sie die Abgrenzung sachlich klären und dürfen sie nicht als Tarnung für den Immobilienkaufpreis verwenden.

Die Aufgaben von Käufer und Verkäufer im Ablauf

1. Besprechen Sie mit der Notarstelle, welche Zahlungsnachweise für den konkreten Erwerb benötigt werden. Berücksichtigen Sie, ob eine finanzierende Bank beteiligt ist.
2. Bereiten Sie das zahlende Konto und die Herkunftsunterlagen rechtzeitig vor. Bargeld, das erst eingezahlt werden muss, kann zusätzliche Bankprüfungen auslösen.
3. Zahlen Sie nach den vertraglichen Fälligkeitsvorgaben unbar. Stimmen Sie Abweichungen oder Zahlungen durch weitere Beteiligte mit der Notarstelle ab, bevor sie durchgeführt werden.
4. Ordnen Sie Kontoauszüge oder Bankbestätigungen dem konkreten Kauf zu. Betrag, Empfänger und Zahlungszusammenhang sollen erkennbar sein.
5. Übermitteln Sie die angeforderten Nachweise und beantworten Sie Rückfragen. Der Verkäufer hält den Empfang der Zahlung ebenfalls nachvollziehbar fest.
6. Verwechseln Sie die Zahlungsprüfung nicht mit dem Abschluss sämtlicher Erwerbsschritte. Für den weiteren Vollzug gelten die Anforderungen des konkreten Vertrags und der Notarstelle.

Unbare Zahlung heißt nicht prüfungsfreie Zahlung

Eine Überweisung macht den Zahlungsweg besser nachvollziehbar, ersetzt aber nicht alle geldwäscherechtlichen Prüfungen. Bank, Makler und Notar können unterschiedliche Fragen stellen: Wer ist beteiligt, wer handelt für wen und woher stammen die Mittel? Bei einer Gesellschaft kann zusätzlich die Eigentums- und Kontrollstruktur wichtig sein. Eine Zahlung von einem unbekannten Dritten lässt sich nicht allein mit dem Verweis auf den Kontoauszug erklären. Für die Person hinter einer Gesellschaft erläutert Wirtschaftlich Berechtigter die Grundlagen; die KYC-Seite ordnet die Kundenprüfung ein.

Auch alternative Wertträger beseitigen das Verbot nicht. Kryptowerte, Gold, Platin und Edelsteine sind ausdrücklich ausgeschlossen. Es geht nicht nur darum, ob Banknoten übergeben werden, sondern um die gesetzlich untersagten Formen der Gegenleistung. Lassen Sie sich deshalb nicht auf den Vorschlag ein, einen Teil des Kaufpreises in einen solchen Vermögenswert umzuwandeln und dann zu übergeben. Das Verständnis des Verbots dient einer korrekten Zahlungsplanung, nicht der Suche nach einem anderen Wertträger. Bei Mietverhältnissen ist dagegen zwischen dem Erwerbsverbot und etwaigen eigenen Pflichten eines Maklers zu unterscheiden.

Häufige Irrtümer zum Nachweis