Geldwäsche im Immobiliensektor

Warum Immobilien betroffen sind

Wer große Beträge aus Straftaten dauerhaft anlegen will, sucht Vermögenswerte, die viel Kapital aufnehmen, ihren Wert halten und später scheinbar legale Erträge abwerfen. Immobilien erfüllen diese Kriterien. Sie dienen deshalb vor allem in der Phase der Integration als Ziel - etwa über Kauf, Sanierung und anschließende Vermietung.

Die Regeln in Deutschland

• Barzahlungsverbot seit 01.04.2023: Immobilien dürfen nicht mit Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen bezahlt werden. Die unbare Zahlung muss dem Notar nachgewiesen werden. Details unter Barzahlungsverbot bei Immobilien.
• Makler als Verpflichtete: Immobilienmakler müssen bei Kauf und Verkauf und bei Mietvermittlung ab einer Monatsmiete von 10.000 Euro die Pflichten des GwG erfüllen.
• Notare als Verpflichtete: Notare prüfen unter anderem den wirtschaftlich Berechtigten und die Mittelherkunft.
• Transparenzregister: Bei Gesellschaften als Käufer müssen die wirtschaftlich Berechtigten erkennbar sein.

Typische Muster aus Erkennungsperspektive

• Erwerb über Gesellschaften mit verschachtelten oder ausländischen Eigentümerstrukturen
• Käufer, die als Strohleute auftreten, während Dritte verhandeln und zahlen - siehe Strohmänner und Finanzagenten
• Finanzierung über Darlehen aus unklaren Quellen, oft aus dem Ausland
• Kaufpreise, die deutlich vom Marktwert abweichen
• Schnelle Weiterverkäufe ohne erkennbaren wirtschaftlichen Grund
• Aufwendige Sanierungen, die bar oder über unklare Dritte bezahlt werden

Warnsignale für Makler, Notare und Verkäufer

• Käufer interessiert sich kaum für Lage, Zustand oder Preis
• Druck, den Kaufvertrag besonders schnell abzuschließen
• Unklare oder wechselnde Angaben zum Käufer oder zum wirtschaftlich Berechtigten
• Zahlung soll von einem Dritten oder aus einem Land ohne Bezug zum Käufer kommen
• Wunsch, einen Teil des Kaufpreises "nebenbei" bar zu zahlen

Was Privatverkäufer wissen sollten

Auch wenn Sie als Privatperson verkaufen, gilt das Barzahlungsverbot. Der Notar wird den Vollzug erst veranlassen, wenn die unbare Zahlung nachgewiesen ist. Achten Sie darauf, dass der Kaufpreis vom Käufer selbst oder seiner finanzierenden Bank stammt.

Was tun bei einem Verdacht?

1. Makler und Notare: Auffälligkeiten dokumentieren, Sorgfaltspflichten erfüllen und eine Verdachtsmeldung prüfen.
2. Privatverkäufer: Keine Barzahlung annehmen, den Notar informieren und im Zweifel rechtlichen Rat einholen.

Ob Sie als Makler verpflichtet sind, zeigt der GwG-Check. Weitere Muster: Typologien.

Beispiel: Käufer, Entscheider und Zahler auseinanderhalten

Beispiel: Martin verkauft eine Wohnung an eine Gesellschaft. Die Geschäftsführerin Nora besichtigt das Objekt, kann aber weder die Finanzierung noch die Eigentümerstruktur erklären. Ein Begleiter entscheidet über alle Fragen und kündigt eine Zahlung durch ein weiteres Unternehmen an. Martin nimmt diese Widersprüche ernst und gibt sie dem Notar weiter. Er nimmt keine zusätzliche Barzahlung an und versucht nicht, den Vorgang durch eine private Nebenvereinbarung zu beschleunigen.

Für Makler und Notar geht es jetzt um die Zuordnung der Rollen. Eine Vertretung oder Finanzierung durch Dritte kann nachvollziehbare Gründe haben. Diese müssen jedoch zum Vertrag und den Unterlagen passen. Dass eine Gesellschaft existiert, beantwortet nicht die Frage, wer sie kontrolliert. Die Prüfung des wirtschaftlich Berechtigten und der Finanzierung betrachtet deshalb mehr als den Namen im Kaufvertrag.

Red Flags nach Beobachtungsbereich

Blick aus der Praxis: Finanzierung und Geschäft gemeinsam lesen

Eine Bank kann erkennen, ob Mittelzuflüsse und Finanzierung zum bekannten Kundenprofil passen. Der Makler sieht dagegen, wie das Objekt ausgewählt wird und wer Verhandlungen führt. Ein Käufer, der wenig Interesse am Zustand zeigt, ist allein noch kein Geldwäschefall. Wird zugleich die Herkunft der Mittel nicht erklärt und tritt ständig ein unbekannter Entscheider auf, entsteht ein Zusammenhang, den die Beteiligten dokumentieren sollten.

Betrugsprävention achtet außerdem auf kurzfristig ausgetauschte Zahlungsangaben. Eine Nachricht mit einer neuen Kontoverbindung ist nicht automatisch eine legitime Vertragsänderung. Verkäufer klären Abweichungen über bereits bekannte Kontakte und beziehen den Notar ein. Geldwäscheprüfung und Schutz vor manipulierten Zahlungsaufforderungen ergänzen sich hier, ohne dass beide Verdachtsarten gleichgesetzt werden.

Vom ersten Hinweis zur dokumentierten Entscheidung

1. Die Abweichung im konkreten Geschäft festhalten: Wer trat auf, was wurde erklärt und welche Zahlung ist angekündigt?
2. Identität, Vertretung und wirtschaftlich Berechtigte anhand der verfügbaren Unterlagen zuordnen.
3. Finanzierungsangaben und Nachweis der unbaren Zahlung auf Widersprüche prüfen.
4. Offene Punkte intern an die zuständige Stelle geben und eine Verdachtsmeldung nach den einschlägigen Pflichten prüfen.
5. Keine Auskunft über eine beabsichtigte oder erstattete Verdachtsmeldung erteilen; weitere Schritte mit den zuständigen Stellen abstimmen.

Der private Verkäufer wird durch diesen Ablauf nicht selbst zum GwG-Verpflichteten. Er kann aber verhindern, dass ungeklärte Zahlungswünsche stillschweigend akzeptiert werden. Die Pflichten von Makler und Notar bleiben deren eigene Aufgaben. Ein privater Hinweis an den Notar ersetzt weder dessen Prüfung noch gegebenenfalls eine gesetzlich erforderliche Meldung.

Checkliste für Eigentümer und Verkäufer

• Sind Käufer und vertretungsberechtigte Personen eindeutig benannt?
• Ist nachvollziehbar, warum eine andere Person verhandelt oder finanziert?
• Stimmen Vertragsangaben und tatsächlicher Zahlungsweg überein?
• Wurden Änderungen dem Notar mitgeteilt?
• Wird jeder Wunsch nach einer verbotenen Zahlungsform zurückgewiesen?
• Sind Schriftwechsel und Zahlungsbelege geordnet verfügbar?

Häufige Irrtümer über Immobiliengeschäfte

Mythos: Eine Banküberweisung beweist die legale Herkunft. Fakt: Sie dokumentiert den Zahlungsweg, beantwortet aber nicht jede Frage zur Herkunft oder Kontrolle des Vermögens. Gerade Darlehen und Zahlungen anderer Gesellschaften können eine nähere Zuordnung erfordern. Der unbare Zahlungsnachweis und die Geldwäscheprüfung erfüllen unterschiedliche Zwecke.

Mythos: Bei einem Privatverkauf gilt das Barzahlungsverbot nicht. Fakt: Beim Immobilienerwerb gilt § 16a GwG auch dann, wenn Privatpersonen beteiligt sind. Seit 01.04.2023 sind Bargeld, Kryptowerte, Gold, Platin und Edelsteine als Gegenleistung ausgeschlossen. Die allgemeine Ausnahme für Privatgeschäfte bei der späteren AMLR-Bargeldobergrenze ändert daran nichts.

Mythos: Eine komplizierte Gesellschaftsstruktur beweist Verschleierung. Fakt: Beteiligungsgesellschaften können wirtschaftlich begründet sein. Auffällig sind nicht Komplexität oder Auslandsbezug für sich, sondern ungeklärte Kontrolle, widersprüchliche Angaben und fehlende Plausibilität. Registerinformationen helfen bei der Prüfung, ersetzen aber nicht die Betrachtung der tatsächlichen Verhältnisse.

Wenn ein Hinweis mehrere Themen betrifft

Bei der Dokumentation helfen klare Rollenbezeichnungen: Vertragskäufer, auftretender Vertreter, finanzierendes Institut und sonstiger Zahler sind nicht automatisch dieselbe Person. Eine Erklärung soll erkennen lassen, welche Verbindung zwischen ihnen belegt ist. So lässt sich später nachvollziehen, ob ein Widerspruch geklärt wurde oder weiterhin offenblieb. Eine pauschale Notiz wie "Käufer seriös" leistet diesen Abgleich nicht.

Eine unklare Käufergesellschaft kann zugleich eine Strohmannfrage und eine Registerfrage auslösen. Die Unstimmigkeitsmeldung und die Verdachtsmeldung sind dabei unterschiedliche Verfahren. Für das konkrete Verbot und den Zahlungsnachweis bietet die Seite Immobilien-Barzahlungsverbot die vertiefende rechtliche Einordnung.